最近身边有朋友跃跃欲试，想在英国搞买租房产投资。见面第一句话就是：“你说，我去哪个城市买房出租最划算？”
这问题还真问到了点子上。买租房产不像自住，感情分归零，纯看数字说话。收益率高的地方，往往不是那些听起来光鲜亮丽的大城市，反而是一些我们可能不太熟悉的“潜力股”。
先弄懂：什么是租金收益率？
简单说，租金收益率就是你的房子一年能给你带来多少回报。比如你花20万英镑买套房，一年收租1万镑，那收益率就是5%。
这里面有个关键区别：毛收益率只算房价和租金收入，而净收益率还得扣除维护、中介管理等成本。对于投资者来说，净收益率才最反映真实利润。
目前全英平均毛收益率是5.8%，但这个数字背后藏着巨大的地域差异。
黄金地带：北方与苏格兰的意外之喜
英国租金回报率最为可观的地区
如果你一心追求最高回报，那么地图应该往北看——桑德兰、阿伯丁、伯恩利这三个城市收益率均超过8%，领跑全英。
更让人惊讶的是，全英收益率最高的17个城市，全部位于英格兰北部和苏格兰。这与我们通常的认知正好相反——不是越繁华的地方越赚钱。
东北部地区以7.9%的平均收益率成为冠军。这里房价全英最低（平均£114，098），租金虽不高（月租£748），但正因为投入成本低，回报率反而最可观。
苏格兰紧随其后（7.6%），其中东艾尔郡的收益率甚至达到惊人的10%。这些数字背后是一个硬道理：总价低的房产，即使租金不高，收益率也可能很漂亮。
伦敦真相：光环下的现实
再看伦敦，平均收益率只有5.1%，全英最低。这个数字可能让很多人意外——毕竟伦敦租金那么高。
原因很简单：房价太高了。虽然月租动辄两三千镑，但面对动辄五六十万英镑的房价，收益率就被拉低了。加上近年来的抵押贷款利率上涨、新规出台，伦敦房东的日子并不好过。
这给我们提了个醒：高租金不等于高回报，关键要看租金与房价的比例。
各地区收益率前三名揭秘
如果你有特定的目标区域，这些具体数据或许更有参考价值：
伦敦：巴金-达格纳姆（6.22%）、纽汉（6%）、贝克斯利（5.8%）
西北部：伯恩利（8.2%）、布莱克浦（7.2%）、普雷斯顿（7.2%）
苏格兰：东艾尔郡（10%）、伦弗鲁郡（9.5%）、西邓巴顿郡（9.2%）
有趣的是，即使在收益率相对较低的东南部（平均5.6%），南安普顿（6.6%）、戈斯波特（6.46%）等城市也能找到不错的机会。
收益率不是唯一标准
看到这里，你可能已经摩拳擦掌准备往北方投资了。但别急，高收益率只是故事的一部分。
一位有经验的房东朋友告诉我他的教训：“我当初在北方买了套收益率8%的房子，结果三年没涨过价，最后卖的时候还亏了手续费。而在牛津买的另一套虽然收益率只有4.5%，但五年房价涨了30%。”
他的经历点明了关键：收益率是眼前的现金回报，资本增值才是长期的财富积累。
除了这两个因素，你还需要考虑：
租客需求——房子会不会空置？空置期有多长？
抵押贷款成本——当前的利率环境下，这点尤为重要；
当地租赁市场特点——学生房、家庭房、职业人士房，需求各不相同。
算清楚你的账
如果你真的动了心，不妨亲手算一算：
毛收益率=（年租金/房价）×100%
净收益率=×100%
假设你看中一套£250，000的房子，月租£1，200，年租金£14，400。毛收益率就是5.76%。
但如果算上每年£3，000的各种费用，净收益率就降至4.56%。在当前利率环境下，这个数字可能刚好覆盖成本，利润空间有限。
未来的风向
2025年的英国租赁市场正在发生微妙变化：供需逐渐平衡，但房价高企让许多人不得不继续租房，维持了较高的租赁需求。
同时呢，租金涨幅预计放缓至3%左右。对于新房东来说，这意味着指望租金大幅上涨来快速提升回报的可能性变小了，选址和成本控制变得更加关键。
和几位资深投资者聊过后，我发现成功的房东往往有共同点：他们不追逐热门数字，而是寻找被低估的机会。
一位在曼彻斯特拥有十多套房产的投资者说：“我从不看那些‘收益率最高’的榜单。我只看一个地方是否有稳定的就业增长、人口流入和基础设施改善。收益率是结果，不是原因。”
这或许是最中肯的建议：不要被高收益率蒙蔽双眼，要看到数字背后的完整图景。一个好的买租投资，应该在收益率、资本增值潜力和风险之间取得平衡。
如果你正在考虑进入这个市场，不妨问自己：我追求的是稳定的现金流，还是长期资产增值？我能承受多大的空置风险？我真正了解我想要投资的那个地方吗？
答案没有对错，但诚实面对这些问题，或许能帮你在收租的路上走得更稳、更远。
（数据来源：Zoopla 英国租赁市场报告2025年9月）