如何精准界定二套房与三套房？揭秘认定标准与操作指南

在中国大陆，认定“二套房”和“三套房”主要是为了执行不同的住房信贷政策和税费政策，尤其是与商业银行的住房贷款审批以及房地产交易中的税费（如增值税、个人所得税、契税）相关。其认定标准主要依据"购房者的家庭名下已拥有的住房套数"。
核心标准是："以家庭为单位，统计家庭成员（通常指夫妻双方及未成年子女）名下在中国大陆（部分城市可能延伸至港澳台地区或特定范围）已拥有的住房套数。"
以下是具体的认定方式和关键点：
"1. 认定主体：家庭单位"
通常情况下，“家庭”指的是"夫妻双方及其未成年子女"。 部分城市或银行可能还会考虑已离婚或丧偶的个人的前配偶名下的住房，或者将直系亲属（如父母）名下的住房也纳入计算范围，但这取决于具体城市的实施细则和银行的要求。"实践中，最常见的认定范围是夫妻及其未成年子女。"
"2. 认定范围：中国大陆境内住房"
统计的是家庭名下在中国大陆（内地）拥有的"住房所有权"。 这包括： 商品房 经济适用房（在取得完全产权后） 公房（已购公房） 职工宿舍（已转为商品房或出售） 联排别墅、叠拼

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网民：我有一套有房产证的第一套房，然后10多年前买了一套90平方米以下的第二套房（2006年购买），现在还没有房照（社区正在登记）；2016年，我又买了一个90平方米以上的第三套房，房子2018年初就交钥匙了（目前已经到房产交了物业维修基金，也有黄皮购房合同）。 目前我想等第二套房照下来后卖掉，你们是怎么认定二套房还是三套房的？是购买时间？还是下房照时间？还是其它标准？

延吉市不动产登记中心：您好，根据《物权法》相关规定，物权自登记之日起生效，签订合同属于债权，未办理不动产登记不属于2套房、3套房统计范围。