新浪乐居讯 （编辑 石建）如果说苏州的发展这十年关键是在园区，那么园区发展十年的核心就是在湖东了。从现代大道到钟南街，十年里，湖东从一片荒凉中，发展成了一个宜居的现代都市区域。
2015年，对于湖东楼市来说，是突飞猛进的一年，但更是扩张到极限的转折点，这一年湖东房价正式步入两万时代，也是这一年，湖东陷入“地荒”。这时候，更多地产人开始思考“湖东的未来”亦或是“下一个湖东”的命题。对此，我们不妨回过头来，看看2005-2015湖东这十年，你一定会发现更多。
新浪乐居 倾情呈现 苏州园区十年置业观察
一路向东 湖东房价十年间涨了2.5倍
早在03年后开始，湖东就已经出现了大量新盘，东湖大郡、枫情水岸、东湖林语城等等，但品牌房企不多.......而此时的玲珑湾还是以一片水塘，湖东缺的是大牌开发商。2004年之后，随着九龙仓、中海、万科、绿地、路劲、天地源、中新、建屋等众多地产大鳄的进驻布局，湖东开始发力。
2004年5月25日，万科玲珑湾一期开盘，均价5250元/㎡，虽然当时的现代大道配套还很欠缺，但是5250元/㎡的均价仍高于04年苏州市的成交均价不少，事实证明，万科拿地的眼光确实独到。
随着玲珑湾一起走红的是“玲珑版块”，中海湖滨一号、星湖国际、雅戈尔未来城等，这几个楼盘多走高端路线，房价和湖东邻里中心片区楼盘拉开了差距，成为了苏州改善人群的首选。而此时的湖东邻里中心附近房价尚未破万，同样深受改善人群的欢迎。有这么一个小细节，网上挂出的自由水岸、湖畔天城等等楼盘二手房，120平以上户型房源居多，这说明，湖东已经开始成为了苏州改善置业人群的首选区域。
进入08年，中海国际社区首次开盘，湖东也开始沿着现代大道往“钟南街”扩展，随后的故事便是大家熟知的，此区域内开始大量供应房源，也形成了一大批的成熟小区：早先开盘的国社、水墨三十度、欧洲城等等。2014年，中海国际社区售罄，湖东“国社时代”终结，九龙仓时代上城、万科玲珑东区、天地源七里香都等等新盘成为了园区楼市的主力兵。
如今的园区已是名副其实的富人区，湖西已几乎无新房可售，湖东的普通住宅则已涨到了近20000元/㎡，此前被曝出60000/㎡的江苏最贵住宅——诚品居所，也是出自园区湖东。
目前湖东在售楼盘基本分布在现代大道和体育公园板块：苏州铂悦府、万科玲珑东区、星公元名邸等楼盘单价都已全面突破2万。
核心区域饱和 改善人群门槛提高
极速扩张全面促进了园区房价上涨，而房价的上涨带来的则是改善人群门槛的提高。12年，有人花11000元/平的均价买下中海国社的房子，相对于同期的路劲凤凰城，这可以叫改善；15年，你想在湖东买12000元/平-15000元/平的房子，还叫改善吗？对于苏州一般的中产阶级（白领）来说，园区的房价已经成为其置业的瓶颈。数据显示，2015年，苏州白领月薪6091元，这决定了每月还款额不超过3000元。毫无疑问，园区200万-300万一套的普通住宅，对于苏州白领来说，压力大了点。
然而比房价上涨更快更让人焦心的是：湖东已趋于无地可卖，无房可卖。根据园区2012-2030规划公示，园区的核心区域（中新合作区）只到钟南街，这标志着园区的东扩之路已到尽头。另一方面，伴随着万科玲珑东区、九龙仓风华里、天地源七里香都进入销售末期，湖东库存房源稀少，虽然还有个别纯新盘，但还是杯水车薪。截止到2015年9月，园区库存房源7010套，按照8月的去化速度，园区房子6个月便可卖完。
对于绝大部分改善购房者来说，寻找园区湖东之外的房价洼地，成为了当务之急。
??溢出人口流向周边 商业成破局关键
下一个湖东在哪里？这是被地产业内讨论过无数次的内容，笔者认为，从版块发展的规律和改善人群的购买习惯来看，将会是尹山湖。有人一定会反对，毕竟过去尹山湖“屌丝”的标签太深入人心。为什么是尹山湖，笔者有三点。
??1、有产业支撑。区域发展，产业先行，没有产业支撑的版块都是纸老虎。有人会反问，尹山湖哪来的产业？但尹山湖背靠园区，直线距离不过几公里，如此一来，园区的上班族就成为了尹山湖的最大客源，而事实是，尹山湖的大部分业主，都在园区上班。
2、有大型商业。这也是最关键的一点，不管到哪里，人一定是跟着商业走的，商业对于人群的聚集效应效果显著，所以我们知道有”湖西商圈“、”湖东商圈“、”狮山商圈“，目前尹山湖除了大型商业水街外，阳光天地还带有很大一部分商业。
??3、要有升值潜力。为何笔者要把商业和升值潜力分开论述，因为笔者觉得，按照中产阶级的消费习惯来说，商业是基本要求，而升值潜力则是附加产物。尹山湖的升值潜力自然不必赘述，无论是明年通车的2号延伸线，还是希尔顿酒店入驻，都是潜力的直观反应。