租约未到期房产买卖,交易流程及潜在影响解析

租约未到期的房子进行买卖交易，确实会涉及到一些复杂的问题和潜在的影响。主要的影响和需要考虑的方面包括：
1. "合同效力与履行：" "买卖合同：" 买卖双方签订的房屋买卖合同是基础。但这个合同在法律上不能对抗在先的、合法有效的租赁合同。 "租赁合同：" 承租人依据有效的租赁合同，在租期内享有占有、使用该房屋的权利。这个权利是合法的，即使房屋所有权发生变更。
2. "对买方的影响：" "无法立即入住：" 这是最直接的影响。买方购买房屋后，通常需要等到租赁合同到期，才能解除租赁关系并正式入住。 "支付租金：" 在租赁合同存续期间，买方（作为房屋的新所有权人）仍需按照原租赁合同的约定，向承租人支付租金，直到租约期满。这可能会让买方感到不便，因为房屋的实际使用人并非自己。 "房屋使用受限：" 买方不能随意改造、装修或对房屋进行其他可能影响承租人使用的改变，除非承租人同意。 "潜在纠纷：" 如果承租人利用房屋进行非法活动，或违反租赁合同约定（如擅自转租、过度损坏房屋等），买方可能需要先与承租人交涉，甚至通过

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北京的吴先生近期看好一个项目，准备开始创业，为了筹措启动资金，他想把自己名下一套闲置的房子卖掉。不过，据吴先生介绍，他的这套两居室位于东城区，此前一直在出租，两个月前租客刚刚续签了一年。也就是说，这套房子的租约还有十个月才能到期。

那么，吴先生现在想要卖房，是否会受到租约的影响？如果租客不同意搬出又该怎么办呢？

解答：

吴先生的这种情况，实际上是“由租转售”，这在二手房市场并不少见。首先需明确的是，有租约的房子是可以出售的，不过，在交易时会受到限制，一是租客的优先购买权，二是买卖不破租赁原则。

具体来说，据北京链家资深经纪人宋玉岗介绍，房子的租约未到期，业主想要出售的话，必须得先征得租客同意。按照相关规定，业主在出售房屋之前的合理期限内应通知租客，租客享有以同等条件优先购买的权利，除非其自行放弃。

所以，吴先生在卖房前，一定要先和租客签订《放弃优先购买权声明》后，才能顺利进行交易。

与此同时，吴先生还需注意“买卖不破租赁”的原则。根据合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，如果在房屋买卖前达成的租约，买卖成交后是依然有效的。

基于此，业主卖房前最好是先与租客协商解除租约，因为一般带租约的房子相对较难找到买家。对于提前解约，需遵照租赁合同约定的违约责任或由双方协商，通常业主会给予租客一定补偿。而倘若解约未果，租客不同意在合同到期前搬出，那么业主在卖房时，就只能找不着急入住、能接受租客继续住的买家了。

那么，对于接手的买家来说，如果买到租约还未到期的房子，应当如何保证自己的权益呢？宋玉岗建议，在买卖合同的补充协议中，约定好租赁期限、房屋租金、押金金额及归属方（比如以过户时间为节点来划分租金归属）。

新京报编辑 杨娟娟 校对 吴兴发