16年9月22日，秋分，暑气渐消微转秋凉
同一天苏州16年度第二场土拍正式开拍，时间的转轮悄无声息，当时任谁都不会想到，16年的两场土拍直接奠定了苏州未来五年房价格局。
回顾一下历史：
16年4月7日第一场土拍，疯狂楼市行情的刺激下，各大房企直接刺刀见红血拼拿地，几乎都打光最后一颗子弹，整体溢价率202.8%，相比往年上涨5倍左右，创下历史最高
记得知乎有个问答贴，如何看待2016年4月7－8号苏州土拍，以及后面的深远影响？其中热门
一夜之间，园区成了苏州价格洼地（当年园区地王是海亮15年以15992元/㎡，113%溢价率拿下，也就是如今盛名在外的唐宁府）
站在当时的背景下，很多人以为16年4月7日土拍是苏州楼市最后的疯狂，然而上文提到的16年第二场土拍，直接刷新吃瓜群众对楼市的想象力
这次土拍榜单全都是赫赫有名，4月7日没赶上的房企不要紧，回去备足子弹继续厮杀，最终这场土拍刷出多块“地王”
1、2016-WG-46号地块，仁恒竞得，楼面价38350.78元/㎡，前任苏州“地王”（后为中铁建2017-WG-47号地块，43167元/㎡刷新）
2、2016-WG-57号地块，鲁能竞得，楼面价26224.57元/㎡，元和“地王”
3、2016-WG-53、54号两块地，中铁竞得，其中53号地块楼面价28964.56元/㎡，木渎“地王”
4、2016-wg-58、59、60号三块地，恒大竞得，其中60号地块楼面价17850元/㎡，黄埭、漕湖“双地王”
5、2016-wg-63号地块，仁恒竞得，楼面价31050元/㎡，新区地王
毫不夸张的说，16年土拍溢价率低于50%，都不好意思说，再比比今年15%以内的溢价率，简直是弟中弟。
至于本篇木渎的故事，那就从这两次土拍一刷再刷的“地王”说起，正所谓吴中地王一石，木渎独占八斗，欲知后续如何，且看下文分解。
01 壹 木渎规划
由于木渎范围太大，笔者制图能力有限，就主要做了两张金枫路/长江路-苏福路缩减版规划图。
金枫路沿线
长江路沿线
从木渎历年“地王”所在位置来看，14年正荣→15年蓝光→16年国瑞→16年中铁，无一例外都在金枫路沿线，考虑金枫路周边还储备大量住宅地块，整个区域有很大的改善空间，可惜早年规划混乱，该区域集中了大量公寓，对城建界面影响明显。
至于长江路沿线，距离狮山最近，号称“狮山南”板块，整体发展比较早，周边几乎没有什么空地，可以认为基本定型。
因此个人比较倾向金枫路沿线接下来会是木渎重点发展的区域，理由也很简单，地多、地贵、配套齐全。
其实木渎不管是长江路还是金枫路沿线，配套相对都比较齐全，并且临近狮山（重点），整体不需要像太湖新城、高铁新城这种投入大的城建来提升，也就导致木渎城建界面并不是特别好看，尤其近几年来除了新增加住宅楼外，整体几乎没有变化。
另外相较狮山学区优势明显，木渎学区非常一般，综合来讲对改善置业群体吸引力很低。
02 贰 木渎新房
木渎新房布局图
从木渎新房布局也基本可以看出，主要就集中在金枫路-苏福路-长江路这条路线之中，上文提到的木渎新房最高光的时候还停留在16年中铁拍下那块“地王”后，无论是购房者还是房企亦或是二手房东都明显被刺激到，效果不亚于投入一颗原子弹。
周边如蓝光、正荣、哪怕大成珺直接选择涨价封盘，大成珺业主群表示“地王”入市后，木渎房价能站上4万高度，我们近水楼台先得月挂个3万不过分，而购房者就比较焦虑了，托了一层又一层关系，期望赶在暴涨前，拿到房票登上木渎房价启动前的方舟。
如今事实证明，中铁“地王”确实投了颗原子弹，不过并没炸响。
经过初期恐慌抢购后，购房者冷静下来想想，木渎还是那个木渎，并不会因为地王到来而改变什么，最重要的优质学区有了吗？没有的话凭什么跟狮山拼？
于是从国瑞到中铁再到上实，这几块高价地也完全没带动木渎房价起飞。
相信今年关注楼市的会发现，上半年购房者为狮山新房抢的头破血流，然而木渎这边新房几乎连声都没有，哪怕前两天“地王”中铁诺德国礼启动了誓师大会，也没人关心。
中铁诺德国礼马上要入市了，你们有谁知道吗？
至于木渎新房在售的项目，实在没动力介绍，直接做个简化表格以供各位速览一遍。
木渎新房在售情况
讲个鬼故事，中铁诺德国礼备案价大概率不过3万，地价两万八，房价两万九，这惨卖的不知道最终能去化几套。
03 木渎新房怎么选
木渎新房没什么性价比，不如区域内二手房有竞争力，现在木渎250万左右的二手房都卖不动，更别谈这些新房，卖的稍微好点的就都会上品，前段时间95㎡洋房刚刚卖完，接下来高层102㎡户型预计也不会太好卖。
从去年年底拾锦香都售罄后，整个板块新房连一次像样的开盘都没有能力发起，在此前几个新房板块都做了选择排序，到了木渎这里就反过来吧，把不考虑买的做个排序。
1.中铁诺德国礼、2.姑苏金茂悦、3.佳兆业和光雅苑、4.中铁诺德姑苏上府、5.国瑞熙墅、6.旭辉都会上品
注意，这个是考虑不买的排序，由于木渎新房性价比实在太过一般，哪怕我这种新房癌也没什么想法，至于刚需也建议你们看看周边二手房，香格里花园、正荣华府、合景领峰等等。
个人对该板块看法，同样是狮山刚需客群居多，200-300万总价吸引力明显低于浒关，板块内别墅很好卖，土豪可以考虑木渎别墅+狮山小学区房组合方案，自住上学一举两得。
以上仅代表个人建议，有不同意见者，请以自己判断为准。