“东进东进，东进个鬼啊。”
情报哥的编辑，看到这张图以后，忍不住说了一句。
大家都感觉广州一路向东，但数据不会说谎。
这张图统计的是，广州东西南北四个区域的GDP占比。除了第一个5年有重大变化，此后都基本保持平衡。
广州，很可能比我们想象的更加均衡。
三十年河东，三十年河西。对广州来说，这句话并不成立。
东进南拓，从大趋势上来看，是成立的。
为了统计方便，姑且这样做个分类，便于理解：
- 东部：天河、黄埔、增城
- 西部：越秀、荔湾、白云
- 南部：海珠、番禺、南沙
- 北部：花都、从化
不一定最严谨，但足够给我们做个参考。
20年前，东西南北“四兄弟”还能并肩作战，平分天下。
想当年，越秀+东山才是老大，GDP500亿，是天河的1.5倍。
老荔湾+芳村合成的荔湾区，GDP总量也只比天河少60亿。
放在北部白云跟南部番禺面前，东部天河还只配称作“小弟”。
熟料，五年后，天河“咻”一下猛冲，GDP直逼越秀，成为全市唯二GDP破1000亿的区。
也正是从这时开始，天秤的东西两侧开始倾斜。
而西部这边，越秀虽稳住了第一的宝座。可惜，荔湾没能干过黄埔，西部吃力地追赶着，最终遗憾落败。
十年后，天河超过越秀夺得第一，黄埔越冲越勇，GDP总量成功逼平越秀，随后黄埔一举反超，把越秀踢到第三位。
从GDP总量的占比来看，对广州大趋势更精准的表述是：
西部逐渐落后，占比从28%降到了17%。
南部逐渐上扬，从21%上升到25%。
东部强者恒强，占比保持在4成；北部与西部分量相当，都是17%。
从房价走势来看，广州也维持了比较均衡的状态。
近两年广州GDP增速最高区域，一个在最东边，一个在最南端，都隐隐预示着格局的变化。
不过，如果仔细研判，还是会发现企业、人口、城镇化等一系列变量，都在演进。
企业的进退，为广州格局变化“埋下伏笔”。
“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”之外，要多加一句：
看企业往哪走。
人随产业走。“劳动人口”这个数字放在未来十年，都将比过去任何一个时期更具有买房参考性。
因为，这次来真的了，中国稳坐世界第一人口大国的时代要宣告落幕。
最新统计显示，中国出生人口的滑坡速度超乎预期——净增人口比5年前下降了94.7%。
不过，人口降速对购房人口的影响也会存在延时。
我认为，出生率降低必定会带来社会对当代人养育成本的反思，推动政策对房价、教育方面“下药”，但，一线城市不会崩盘。
因为，哪个地方利于产业发展，企业会往哪搬，劳动人口也会跟着走，GDP亦然——这是一条非常紧密的因果关系。
这些年，广州的企业在往哪走呢？
广州政府从2017年才开始正式公布各区的法人单位数，也就是企业数。
由荔湾和越秀两位“元老”组成的西部，企业总数增幅69%，全市最低，对应东部的增速是146%。
就连越秀引以为傲的国企们，都在“撤退”！
要知道，作为广州第一代金融、政治中心，越秀底子并不差，2017年有4.1万家企业，跟白云、番禺一起，处在第二梯队。
但四年过去，越秀只增加2.5万家企业。非但不能跟白云、番禺同日而语，甚至被南沙一举反超。
企业离去，伴随而来的是老龄化程度全市第一。七普统计中，越秀是唯一一个几乎所有街道人口都净流出的区域。
这是越秀的困境。
即便穿梭于这个人口密度最高的区域，你可能丝毫感受不到人口的减少，但警报已经拉响：
留住人，留住企业，对一个区来说，真的很重要。
反之，东部、南部吸引企业的势头一个字形容：猛。
天河2017年有6.9万家企业，全市第一。你猜猜到了2020年，天河有多少企业？
19.9万！四年间，天河企业就像滚雪球一样暴增13万家企业。
取代越秀空降第四位的南沙，企业数量也从1.3万直接翻了三倍，变成7.1万家！
企业的进退，跟各区GDP、政府“钱袋子”等等，还存在微妙的关系。
企业数量倒数的从化、荔湾、增城、花都，恰恰都是GDP总量比较落后的区。
至于北部白云，明明企业数量仅次于天河，为什么GDP却不高？
主要在于白云的私营企业占比非常高，个体户比较多。这也是比起天河，白云财政税收不高的原因之一。
未来大国之间是科创实力的竞赛，这话真不是盖的。
科创实力角逐已经从国、省、市，“内卷”到区。
广州此前一直没有公布各区R&D投入情况，直到2019年正式列入年鉴，重视程度可见一斑。
那什么叫R&D投入？
简单解释，就是衡量科技活动规模和科技投入水平的一项重要指标，R&D不仅看投入了多少钱，还看研发强度（占GDP的比重）。
从2019跟2020年公布的成绩来看，广州哪个区投入得最卖力？
又是东部跟南部包揽前四。
黄埔一年投入两百亿元的研发经费，占GDP的5.71%。
南部的南沙跟海珠，研发强度都超过3%的全市平均水平。
如果大家还记得广深科创走廊跟人工智能数字试验区经过哪些片区，这会儿就能对应上了。
哪个区在天天喊口号“做大做强”，谁在实打实的投入经费，一目了然。
西部的越秀、荔湾，北部的白云、花都、从化，包揽了垫底五名。
所以讨论房价，讨论城市发展，不能单从第一观感去下结论。
比如南沙跟增城，一东一西，城镇化率跟进步速度都非常相似，但在房价上，就不是同一回事了。
从2018到2020年，增城均价几乎止步不前，南沙涨了约3000/㎡。
又比如，越秀、海珠、荔湾、天河早在十年前就经历完城镇化的阵痛期，全部都达到100%的城镇化率。
经历完城镇化，意味着成熟，反过来也可能代表一种停滞。正如很多人嫌弃荔湾老、海珠挤……
而那些在加速完成城镇化的区域，也可以代表城市焕新向上的活力。注意，是即将完成城镇化，而不是“走在半路”。
像从化，依旧有大部分区域还没完成城镇化；黄埔、番禺，则已经接近胜利。
这注定了后两者的房价跟从化不会处在同一个水平和步速。
东跟西，南跟北，水往哪个方向流动，背后都有诸多因素在推动。
为什么说北部短期内仍然缺乏发展的推动力、西部的步伐已不似当年“健硕”，其实都能找到佐证。
没有了解这些因素就去买房，是大忌。