最近总收到老街坊、新朋友的问，说家里老房子住久了，墙皮掉、屋顶漏，想拆了重盖又心里没底。怕政策不允许，怕花钱没数，更怕跑手续绕弯路。今天就用大白话，把原拆原建的新政策、钱的事儿、手续的流程说透，都是实打实的干货，帮大家把心放到肚子里。
一、先拎清：原拆原建不是“想拆就拆、想盖就盖”
好多人觉得“原拆原建”就是把老房子推了再盖一栋，其实这里面规矩清着呢，和简单翻新完全不是一回事。
先说说两者的区别。翻新是在老房子的架子上修修补补，比如刷个墙、换个门窗、改改水电，房子的占地面积、高度、户型都不变。原拆原建不一样，是把老房子全拆了，在原来的宅基地上重新盖，但核心要求就一个——“按原样来”。宅基地的范围不能超，原来占多大地方，新盖的还得在这个框里；高度得符合当地规定，不是你想盖三层就盖三层，像不少农村地区要求不超过两层半，城区周边可能管得更严；用途也不能变，原来是住宅，新盖的还得是住宅，不能偷偷改成小商铺、仓库。
那啥情况适合原拆原建？主要是老房子实在没法住了。比如有些房子建了三四十年，墙体开裂、梁柱松动，下雨漏雨、刮风透风，翻修好几次也解决不了根本问题。而且原拆原建不用搬地方，街坊邻居都熟，门口的菜市场、学校、公交站都习惯，比买新房划算还省心。
但不是所有老房都能原拆原建，得满足两个硬条件。一是宅基地权属得清晰，得有宅基地使用证或者村委会、街道办开的证明，证明这地是你的，没纠纷；二是房子得是真“旧”真“危”，要么经专业机构鉴定是C级、D级危房，要么确实老旧到没法正常居住，不是你觉得“不好看”就能拆了重盖。
二、钱的事儿说清楚：有补贴吗？自己要花多少？
钱是大家最关心的，不少人问“原拆原建国家给补贴不？”“自己大概要掏多少钱？”。先明确说，补贴没有全国统一标准，各地不一样，而且不是人人都能领，得看当地政策。
先说说可能拿到的补贴类型。第一种是危房改造补贴，要是你家房子被鉴定成C级或D级危房，又符合当地危房改造政策，就能申请。补贴金额各地差不少，比如农村地区，一般C级危房补贴几千到一万多，D级（也就是得拆了重盖的）补贴可能两三万到四五万，具体得查当地住建局、农业农村局的最新通知。第二种是农村住房改善类补贴，有些地方为了提升农村居住环境，会对原拆原建的农户给点补助，比如按建筑面积补，一平米补几十到一百多块，这笔钱通常需要农户先自己垫钱盖，盖完验收合格了才给发。
要注意，补贴不是“白拿”的，得符合条件。比如危房改造补贴，一般优先给低保户、五保户、残疾人家庭这些困难群体；而且补贴只能用于房子建设，不能挪作他用，验收的时候会查。想知道自己能不能领补贴，最简单的办法是去村委会或街道办问，他们最清楚当地的政策和申请流程。
再说说自己要花的钱。这部分没准数，得看房子大小、建材质量、当地人工价。给大家算笔大概的账：要是盖一栋100平米左右的两层小楼，砖混结构的话，建材（砖、水泥、钢筋、门窗）大概要15万到20万；人工费用，现在瓦工、木工一天工资得300到500块，整个下来大概要8万到12万；还有设计费（要是找专业的）、建筑垃圾清运费，零零散散加起来可能要2万到3万。这么算下来，总共大概要25万到35万。要是用更好的建材，比如框架结构、用断桥铝门窗，费用还得往上加。
这里给个省钱小技巧：建材可以多跑几家建材市场对比价格，要是当地有建材团购活动，能省点钱；人工可以找当地口碑好的施工队，比找大装修公司便宜些，但一定要签合同，把工期、质量要求写清楚，避免后期扯皮。
三、手续别瞎跑：一步一步教你走流程
好多人怕跑手续麻烦，其实只要按步骤来，一点都不复杂。不同地方流程可能有点差别，但大体上就这几步，记好就行。
第一步：提交申请。先写个书面申请，说明家里老房子的情况（比如建成时间、破损程度）、想原拆原建的原因，再附上宅基地使用证、身份证、户口本的复印件，交给村委会或街道办。村委会、街道办会先上门核实，看看你说的情况是不是真的，宅基地有没有纠纷，没问题的话就会往上报。
第二步：现场勘查和审批。乡镇或街道的自然资源所、村镇建设服务中心会派人来现场勘查，测测宅基地的范围、看看周边环境，确认你符合原拆原建的条件。然后会把你的申请材料报给县级自然资源和规划局、住建局审批，审批通过后，会给你发《乡村建设规划许可证》（农村地区）或《建设工程规划许可证》（城区周边），有了这个证，才能开始拆房盖房。
第三步：拆房和施工。拿到许可证后，就能拆老房子了。拆房的时候要注意安全，别影响周边邻居的房子和人身安全，建筑垃圾要及时清理，别堆在路边影响交通。施工前，最好让施工队和你、邻居一起确认一下宅基地的边界，避免后期因为边界问题闹矛盾。施工过程中，要是当地有监管要求，工作人员可能会上门检查，比如看看是不是超了高度、超了面积，一定要配合。
第四步：竣工验收。房子盖好后，要向村委会或街道办申请验收，他们会联系自然资源所、村镇建设服务中心的人来现场查。主要看房子的占地面积、高度、用途是不是和许可证上写的一致，质量有没有问题。验收合格后，就可以正常入住了；要是不合格，得按要求整改，整改完再验收，直到合格为止。
这里提醒一句：千万不要未批先建，要是没拿到许可证就拆房盖房，可能会被要求停工、拆除，还得罚款，得不偿失。要是在流程上有不清楚的地方，随时去村委会、街道办问，他们有义务指导你。
四、这些坑别踩：注意事项要记牢
原拆原建过程中，有些问题不注意，容易出麻烦，给大家提个醒。
第一，别超面积、超高度。这是最容易犯的错，好多人觉得“多盖一点没事”，其实不然。要是超了，不仅验收通不过，还得整改，比如把超出来的部分拆掉，既费钱又费力。盖之前一定要再确认当地的规定，比如宅基地面积不能超过多少，建筑高度不能超过多少米，严格按规定来。
第二，处理好邻里关系。盖房子难免会影响邻居，比如施工噪音、建筑垃圾堆放。动工前最好和邻居打个招呼，说说施工时间，尽量避开邻居休息的时候施工；建筑垃圾别堆在邻居家门口，及时清理。要是盖房子可能会影响邻居的采光、通风，提前和邻居商量，找到双方都能接受的办法，别因为盖房子和邻居闹矛盾。
第三，重视施工质量。房子是要住几十年的，质量不能马虎。水泥、钢筋这些主要建材，一定要买正规厂家生产的，有质量合格证；施工过程中，要盯着点，比如钢筋的绑扎、混凝土的浇筑，别让施工队偷工减料。要是自己不懂，可以请懂行的亲戚朋友来帮忙盯着，或者找专业的监理人员。
第四，保留好所有材料。从申请材料、审批文件，到建材的购买发票、施工队的合同，都要好好保留。万一后期出现问题，比如和施工队扯皮、和邻居有纠纷，这些都是证据，能帮你减少麻烦。
五、总结：原拆原建要“稳”字当头
老房原拆原建，是为了改善居住条件，让日子过得更舒心。但千万别急着动工，先把政策搞清楚，看看自己符不符合条件；再把钱的事儿算明白，别让盖房子成了经济负担；最后把手续跑到位，别因为违规被处罚。
要是大家还有不清楚的地方，建议优先咨询当地的村委会、街道办、自然资源局、住建局，他们给出的信息最准确、最权威。希望这篇文章能帮到想原拆原建的朋友，祝大家都能顺顺利利盖好新房子，住得安心、舒心！