二、 预约合同的法律效力如何？预约合同并非毫无约束力的“君子协议”，也非直接导致物权变动的本约合同。其法律效力主要体现在以下几个方面：1. 诚信磋商义务（核心效力）预约合同的核心是确立了双方在未来某个时间点进行诚信磋商的义务。双方必须本着诚实信用的原则，就本约合同的主要条款继续进行谈判，尽力克服分歧，争取达成一致。如果一方根本无意缔约，只是以磋商为名拖延时间、套取信息，则构成违约。2. 违约责任的可追究性根据《民法典》规定，如果一方当事人无正当理由拒绝履行诚信磋商义务，或者其行为导致最终无法订立本约合同（例如：开发商将预约时约定的房屋另售他人），则守约方有权要求其承担预约合同层面的违约责任。3. 是否强制缔约？—— 效力之争的焦点这是预约合同效力中最复杂的问题。如果双方已就本约合同的核心条款（如商品房买卖中的房号、面积、价款）达成一致，且一方恶意违约，法院能否判决双方直接订立本约合同？即，能否“强制缔约”？目前司法实践中的主流观点是：一般情况下，优先适用损害赔偿，而非强制缔约。 因为合同订立应尊重当事人的意思自治，法院不宜代替当事人作出意思表示。但是，在特定情况下，如果预约合同的条款已经非常完备、明确，几乎等同于本约合同，且继续履行不会对违约方造成显失公平的负担，为了有效保护守约方利益（特别是商品房案件中，房价飞涨导致购房人损失巨大），部分法院也会判决强制缔约。4. 定金罚则的适用预约合同中经常约定“定金”条款。如果支付定金的一方（买方）拒绝订立本约合同，则无权要求返还定金；如果收取定金的一方（卖方）拒绝订立本约合同，则应当双倍返还定金。这是预约合同中非常常见且有效的违约责任形式。
三、 典型案例分析案例：张某诉某房地产开发公司商品房预约合同纠纷案案情简介：张某与某房地产开发公司签订了《商品房认购书》，约定以300万元的总价认购某套特定房屋，并支付了10万元定金。《认购书》约定，双方应在1个月后签订正式的《商品房买卖合同》。一个月后，房地产市场房价大幅上涨，开发商以“尚未取得预售许可证”为由拒绝与张某签订正式合同，并表示要退还10万元定金。张某遂将开发商诉至法院，要求其双倍返还定金并赔偿房价上涨带来的损失。争议焦点：《认购书》是否有效？开发商应承担何种责任？仅是双倍返还定金，还是需要赔偿预期利益损失？法院判决与说理：法院经审理认为：双方签订的《认购书》明确了当事人的基本情况、房屋的基本状况、位置、价款等核心条款，具备了预约合同的性质，且内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。开发商在签订认购书时虽未取得预售许可，但此事实并不导致认购书无效。开发商在房价上涨后拒绝缔约，明显违背了诚实信用原则，构成根本违约。关于责任承担，法院认为，仅适用定金罚则（双倍返还20万元）不足以弥补张某的实际损失。张某的损失是因信赖开发商会缔约而错失以约定价格购房的机会，其损失相当于房屋的现市场价值与预约价格的差价。
最终，法院判决开发商双倍返还定金共计20万元，并酌情判决其赔偿张某因房价上涨造成的经济损失50万元。案例启示：此案典型地体现了预约合同的约束力。违约方需要承担的责任不仅仅是定金罚则，还可能包括守约方的预期利益损失。法院通过判决赔偿差价，有效地制裁了恶意违约行为，保护了购房者的信赖利益，维护了市场交易秩序。
总结预约合同是现代交易中重要的法律工具，它通过锁定交易机会为最终缔约提供保障。它具有明确的法律效力，要求当事人履行诚信磋商的义务。违反预约合同，并非简单地退还定金了事，而是可能面临承担定金罚则、赔偿信赖利益甚至强制缔约（在特定条件下）等严厉的法律后果。因此，无论是企业还是个人，在签署名为“认购书”、“意向书”等文件时，都应当秉持诚信原则，充分意识到其法律约束力，谨慎对待。