最近深圳规土委表示将严查捂盘惜售“日光盘”并增加住宅供应，捂盘惜售现象从近两周开盘情况看已有好转。
但供应方面，深圳土地就那么多，旧改又难啃，规土委能做的也应该只是加快新地批地和旧改的审批，无法真正的大幅增加供应量。
从规土委发布的“2015新供应住房用地安排”也能看到，南山仅新增了1个茶光西的保障房地块，商品房并无增加。
在这个买房靠抢的年头，新房是远无法满足需求的，没看见二手房都被抢疯了吗！
经常有网友提问，看中某新盘想对比周边二手房，很迷茫无从下手；亦或是不知到底该买二手房还是买新房？
为尽量让大家在看房选房路上少走几道弯路，此贴首先将罗列南山目前在售和待售的新房项目，并针对在售项目对比和推荐周边卖点类似或品质较高的二手房，以供参考；然后再细说南山的旧改项目，后面再讲一些片区利好规划的建设情况。
另外，大家看帖的同时不妨一起来聊聊，前海、蛇口、后海和西丽这四个近期涨幅较大的片区，目前的房价你觉得是否合理，或者你认为它们还能涨多少呢？
片区一、前海
为什么第一个就说前海，因为它热呗！此前海为“老前海”，自从2010年前海深港现代服务业合作区概念提出以后，就跟开挂似的，不顾满身硬伤，一路持涨，均价从一万多涨到今年4月的四万一左右，虽说从我们4月统计的大数据来看略低于深圳平均涨幅，但依旧可观。随后受330刺激，迎来第二轮猛涨，在奔六的大道上一去不复返。
房价暴涨的同时，再反观那些“负面形象”，月亮湾大道上的货柜车依然还在，禁行最快需等到2016年底临海大道地下隧道和南坪二期建成，如果临海大道不让走货柜，还得等妈湾隧道；高压线正在入地，焚烧厂和电厂完全改造、关闭、搬迁尚需时间，难怪有人会说前海是“环境小变而房价巨变”。不过话说回来，这些问题解决是早晚的事，只是不知道那时，大家觉得前海的房价又会达到多少呢？
前海在售、待售住宅项目一览：（红色为在售，蓝色为待售）
前海目前仅掬月半山和香格名苑两个新盘在售，均在兴海公园旁；
掬月半山剩150-206平复式、176双拼4房和186平单证4房在售，价格在5-5.5万/平，项目优势在于其景观视野，高层能看到前海，不足的是周边有点杂乱，自身也没什么商业；
香格名苑因为有较多双拼户型，卖了很久，目前剩175平双拼4房，均价5万/平，项目依小南山而建，景观和环境不错，配套和交通待完善。
周边有几个同样是依公园看山景的二手房，配套和交通比俩新盘要好，但目前整个前海的二手房价格涨得非常厉害，价格比新盘高
另外，万豪月半山临兴海大道，依云伴山、阳光玫瑰园和泛海拉菲一期临月亮湾大道，目前都有货柜车经过，比较挑户型朝向。
特别注意：图中6月份数据为业主报价均价，实际成交价应该会低一些；另外，这个价格与当前放出的房源也有很大关系，数据仅供参考，下同。
再看前海的5个待售项目：
汉京半山公馆：
位于小南山山脚，三面环山，一面眺海，景观优越；不过位置较偏，距离生活配套远，而且项目虽然地势较高，但低楼层单位的视野还是会被遮挡。项目共542套，目前已建成，暂时没有入市迹象，据说价格在8-10万/平。
佳兆业前海广场：
集住宅、写字楼、酒店和公寓于一体，受佳兆业事件影响，房源被锁，解锁重新入市时间未知。前期售出的1、2栋及5、6栋部分房源已经交房并在装修，还有50-60套之前没拿出来卖。融创已正式宣布放弃收购佳兆业，不知道其后续走向会如何。还有一个传闻说是华侨城拿下了前海广场的商业和酒店部分，真实性有待验证。
泛海城市广场：
即泛海拉菲三期，由A、B、C三座公寓和一栋写字楼组成，A、B座已售完；近期将加推C座239套公寓，户型为33-60平不限购不限贷精装1-2房。首付4.5成，按揭只能10年，多数是买来投资的。项目优势在于自带2.6万平商业，不占购房名额；劣势是临兴海大道和前海路，临路房源噪音大。
项目虽然暂时没有房源在售，但还是想提一下，与它一路之隔有个丽湾国际公寓，同样是不限购不限贷的精装公寓，2010年开的盘，目前二手房报价4.8-5.5万/平。该项目容积率较高，公寓每层28户，居住舒适度低。
深物业前海港湾：
位于汉京确悦旁，丽湾国际公寓北侧，兴海大道和月亮湾大道交汇东南处，由深物业开发。总建面9.8万平，分5栋，共692套住宅，其中90平以下户型有584套。目前正地面建设，预计下半年入市。
沿兴海大道或月亮湾大道的房子噪音是通病，项目位于两路交汇处，会严重些。
前海时代：
不同于前面几个楼盘，前海时代是真正的位于前海自贸区范围内。一期于去年11月开盘，均价4.2万/平；二期14栋11层高的洋房已封顶，主推140-260㎡户型，共550套，预计下半年入市，定位比一期高，价格也相应会高不少（据说要10万+）。
项目优势在于地段好、地铁口物业，不足的是周边各方面需较长时间完善。
片区二：蛇口
蛇口，深圳传统的滨海住区，前几年被后海抢了风头，划入自贸区后，房价报复性上涨。从今年1月起，关于蛇口涨价的报道就没停过，如果没有自贸区后的涨幅，相信在4月统计的大数据帖里它的排名要比现在难看许多。之后的4月中下旬和5月更是涨得疯狂，现在回过头再看之前的数据，简直无力吐槽。
此前的蛇口虽有成熟的配套、浓郁的生活氛围和优质的学校，但同时也拥有比例较高的老房子和不完善的公共交通。划入自贸区后，蛇口马力全开，但旧改不是说拆就拆，片区内仍有不少3-4万/平的高楼龄老房子，也算是降低了入住门槛。
旧改难等，那就先看交通，除了蛇口线，蛇口还规划有梅林线西延段、南宝线和前南线经过，最快的应该是预计2020年开通的梅林线西延段，能较好的解决蛇口线目前严重覆盖不足的问题，并对拥堵的南海大道起到疏通作用。交通问题若解决，你们认为蛇口房价能达到多少？
蛇口在售、待售住宅项目一览：（红色为在售，蓝色为待售）
蛇口目前有水湾1979、海上世界双玺和林语堂3个项目在售：
水湾1979：
水湾村旧改项目，地铁口物业，集住宅、公寓、写字楼、商业为一体。目前在售228-260平3-4房住宅，均价6.5-7万/平，属育才一小、三中学区；40-110平不限购不限贷公寓现正在进行封售调整，重新入市时间待定，停售前均价7万/平。
项目为地铁口综合体，邻海上世界，地段好看山看海；不足之处在于楼层高小区小，容积率高，公寓不带学位。
水湾1979刚开卖的时候，有人说买它还不如买兰溪谷，看山看海，属育才一小、二中学区。
其实在330前，兰溪谷的价格确实是比较有优势的。不过在这轮涨价潮中，兰溪谷涨的太厉害，一期、二期住宅目前二手房报价已达到8-10万/平；三期国际公寓需占购房名额，在5.8-7万/平。不同于水湾1979偏向于办公功能的公寓，兰溪谷三期更偏向于居住。
2个月时间涨这么多也是醉了，真的很怀疑报价这么高有人买吗？
海上世界双玺：
一线海景房，地段优越，享海上世界配套，前段时间因备案价高达20万/平被大肆报道的顶级豪宅，分二期开发。目前在售二期3栋超高层210-350平3-5房和203平复式，平均总价约4000万/套，最低总价1700万/套。
说到双玺其实会自然的想到旁边的伍兹公寓，同样是招商地产在海上世界打造的豪宅项目，同样是一线海景，目前二手房报价在10-15万/平。伍兹公寓总占面仅双玺的1/7左右，由3栋28层的楼体组成，户型比双玺小，总价低一些。
林语堂：
位于半岛城邦北侧，占地5000多平，仅1栋9层的楼体，共30套210-290㎡复式4房，总价约1400-2000万/套，目前均价7万/平。项目外形独特有特色，户型可圈可点，只是没小区，而且海景被挡了。
不过，这种有格调房子，买房的人图的就是个情怀，谁在乎它有没有海景！
如果是冲海景去的话，可以看看旁边的半岛城邦和南海玫瑰园；
半岛城邦的房子根据户型和朝向之类的因素，价格差异较大，一期目前报价在8-10万/平，二期在6.5-8.5万/平；
南海玫瑰园三期报价在7-9万/平。
再看蛇口的四个待售项目：
半岛城邦三期：
一期口碑不错，二期因为小户型比例较大拉高密度被诟病，三期接待中心已于6月5日开放，预计明年入市，目前正在搭建异地样板间，预计9月开放。三期规划有7栋住宅，主推85-345平中大户，共1073套。
项目优势是离海近，外国语学校就在家门口，周边有一定配套基础；但海对面的香港屯门垃圾处理厂深受吐槽。
山海韵：
蛇口西地铁车辆段上盖物业3号地块，1号地块为山海津，2号地块为保障房龙瑞佳园。不同于山海津的是，山海韵依山而建，看山看海，定位要高很多。目前已开放样板间，冻结20万办理认筹享开盘额外98折，预计6月底开盘推出338套120-140㎡3-4房，预估均价在5万出头，仅供参考。
项目位置较偏，配套靠人才房带的商业街，学区也一般；至于很多人担心的兴海大道噪音，其实还好，有人才房挡在前面。
121-124平3+1房K1户型样板间望出去的景观（16楼）
前海山语：
即赤湾马尾田项目，和汉京半山公馆一样挖小南山而建，由中国南山开发（集团）股份有限公司开发，占地约3.5万㎡，由11栋楼体组成，定位为低密山海纯居住区，规划推出612套78-239㎡户型，其中90㎡以下户型占50%，预计2015年底首批能入市。
这种“山上”的房子都是环境好，生活配套和交通各种不方便。
赤湾海鹏阁：
和前海山语同一个开发商，离得也很近，位于小南山脚下，超小盘，占地仅3215㎡，由1栋9层和1栋11层的塔楼组成，规划推出60套90-130㎡户型。目前已封顶并脱绿，预计下半年入市。
项目位置很偏，安静，高层或许能看到海景。
片区三：后海
有人说，后海深圳湾区的房价已经疯了，因为它们齐刷刷在往10万冲刺。比如说后海雅园，2013年年中开盘均价4万/平，现在的二手房均价已经近9万/平了，两年时间，翻倍增涨，不知道业主会不会做梦都笑醒。
和蛇口相比，后海这个新兴的滨海住区一切都显得那么鲜活，在前些年蛇口落寞的时候，后海正焕发它的青春活力。当然，这和政府的重视和投入也有关系，发展之初就有地铁直铺而去。后来的后海中心区总部基地规划和打造，也让其再添潜力。不知道5年以后再看，后海是否真如网友所说，能到20万/平呢？
后海在售、待售住宅项目一览：（红色为在售，蓝色为待售）
后海目前有曦湾天馥、翡翠海岸、三湘海尚和深圳湾1号4个项目在售：
曦湾天馥：
海月站地铁口物业，开发商“馥豪地产”名字很土豪，去年8月B、D栋开盘7万/平；今年4月A栋加推已过8万/平；目前还剩少量189平6房，均价9万/平；C栋暂未推出。
项目紧临宝能allcity购物中心，户型高拓；不过花园较小，车位不足，视野被遮挡，仅少量高层能看海景。
其实如果不考虑海景的话，曦湾天馥西侧隔后海滨路有几个价格低一点的小区，学区、配套都是一样的，目前二手房报价均在7.5万/平左右。
翡翠海岸：
一线海景房，一期2013年底开盘卖5.2万/平，二期大户去年年底开盘卖8.1万/平，目前在售E座345平复式，价格在10-11万/平。项目底层自带商业，低密度大花园，视野开阔，户型也不错。
之前还担心翡翠海岸南侧的东角头地块被佳兆业拿下会建高层建筑挡住视野，不过最近有看到新闻说佳兆业可能会放弃该地块……
单论海景而言，翡翠海岸旁边的鸿威海怡湾、卓越维港、皇庭港湾都非常不错。户型、小区等各有优劣，目前二手房报价普遍在7.5-8.5万/平左右，供参考。
三湘海尚：
卖了很久的盘，首批是09年入市，均价3.5万/平，现在还剩少量175-208平4房，现楼在售，单价6.7-9.8万/平，均价8.5万/平。
项目自带1.6万平商业，距离地铁海月站500米左右，看海景看公园，园林不错；不过距离深圳湾口岸太近。
三湘海尚和周边的君汇新天、宝能太古能、曦湾华府几个项目经常在论坛被掐得火热，是是非非，一言难尽，直接看价格吧，反正可以肯定的是之前买的业主都赚满钵了
深圳湾1号：
很火的豪宅项目，在后海中心区总部基地范围，位置好，景观没得说，无遮挡海景，目前在售T6栋330-520平精装商务公寓，均价约15万/平。售楼处只接待预约的客户，看样板间需先验资，据说很受大佬喜欢。
这个盘没啥好对比的，有钱看上了就买吧，任性。
再看后海待售的6个项目：
汉森吉祥龙：
位于曦湾天馥南侧，配套基本共享，首批89-175平单位去年12月开盘均价6.8万/平，目前已售罄；近期将加推222平5房，具体时间未知。
项目自带8000平商业街，高楼层海景视野好，低楼层会受遮挡；停车位约1:1，不太够用。
1618：
即澳城花园2期，首批于2012年4月以内部选房形式入市，当时均价约3.4万/平，后面多次加推，并于今年5月封盘不对外销售，封盘前均价8万/平，重新销售时间未知。
项目户型拓展率高，自带底商，离地铁湾夏站较近，高层能看海，低层被挡。
位于吉祥龙南侧，一期于2013年9月开盘，均价5万/平，据称当天被抢光；二期正建设，主推130-400平3-4房，约1740套房源，预计下半年入市，据称又是个10万+
项目一期顶层违建的事情闹得挺大，原规划24层被加建至26层，被名居绿海湾的业主投诉挡住视野，现在还能看到墙上挂着的横幅……
深圳湾公馆：
临后海大道，位于蔚蓝海岸西侧，占地面积3000平不到，仅1栋49层的超高层楼体，无小区，容积率较高。项目主推88平3房和少量110-150平4房，纯复式，共215套，目前已封顶，预计下半年入市。
项目周边公交线路较多，步行至地铁登良站约需10分钟，生活配套较为完善。
柏宁花园：
紧邻深圳湾体育中心和华润深圳湾国际商业中心，由华润开发，总建面约15万平，由2栋地下3层地上52层的超高层商务公寓和高端住宅组成，共387套。
项目位置没得说，价格只高不低，目前已建至20层左右。进度图来自孤舟_航海
柏瑞花园：
位于后海总部基地范围，是总建面76万平的华润深圳湾国际商业中心的住宅部分，目前已公布的信息不多。
片区四：西丽
博林天瑞破五，万科云城备案价破六，让“西丽崛起”不再是句空话。但对比南山其他片区，西丽依然是低门槛上车比较不错的选择。5月底有网友让老牛推荐福田、南山400-500万的新盘，结果发现只能买到西丽的塘朗城和华晖云门，已无其它项目可选。
随着大沙河创新走廊和留仙洞总部基地的一步步推进，西丽近几年的发展颇有起色，片区内的楼盘也开始有了底气。等2016年地铁7号线一通，这个拥有稀缺生态资源的片区有望成为下一个冉冉升起的“新星”，不知届时其房价又将如何？
西丽在售、待售住宅项目一览：（红色为在售，蓝色为待售）
西丽目前有塘朗城、华晖云门、水木丹华、博林天瑞、鼎盛金域世家5个项目在售，前四个位于大学城片区，后一个位于留仙洞。先看大学城的：
博林天瑞：
带领西丽房价奔五的“领头羊”，景观佳，户型高拓，被大学城半包围，定位高端，细节做得还不错。二期于5月开盘，目前剩200-260平大户型在售，价格在5-5.5万/平。
项目离地铁站、大型商场有一定距离，楼下有个加油站。
塘朗城：
地铁集团和深业置地联合打造的地铁上盖物业，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店和购物中心，首批已于5月开盘，目前还剩少量110-140平3-4房，价格在4-4.8万/平。项目优势在于配套和交通，自带购物中心，地铁上盖，南向可观山景；不足在于户型实用率低，噪音大。周边二手房等会一起说。
华晖云门：
位于南山智园和翠谷公园西侧，离塘朗城不远，景观视野好，也比较安静，户型拓展高；只是商业得依靠周边，交通没塘朗城方便。价格跟着博林天瑞呼呼涨，目前在售88-89平3房，均价5万/平。
水木丹华：
卖了蛮久的盘，最早于2013年6月开盘，均价3万/平，目前已是现房在售，剩少量165平及182平4+1房，均价4.5万/平。
项目与南方科技大学一路之隔，北向景观视野十分不错，自带少量底商；不足的是园林小密度大，离地铁远，交通不方便。
西丽的二手房主要是沿龙珠大道布局，大学城片区可选的项目不多，但还是有几个景观和品质不错的楼盘，感兴趣的可以去了解对比：
再是留仙洞的鼎盛金域世家：
这盘价格涨的唰唰快，3月卖3.7万，4月卖4万，5月卖4.5万，在博林天瑞开盘后，跟着涨到5万/平，目前仅剩168平精装5房。
项目靠近留仙洞地铁站，南侧是西丽人民医院、石鼓山公园和西丽二中，自身没啥配套，周边居住氛围还不错，临近留仙洞总部基地。
鼎盛金域世家只剩几套大户，后续没有户型推出，喜欢这个位置的可以看看紧挨着的宝能华府，盘不大，共315户，2梯3户，目前二手房报价在5-5.5万/平。
西丽的四个待售项目：
万科云城：
又一个推高西丽房价的项目，作为留仙洞总部基地配套的公寓，由万科打造，首批已于6月6日开盘，备案价在5-6万/平，开盘均价5.5万/平，目前已售罄，预计8月加推135平4房。项目不限购不限贷，40年产权，可首付3成，做30年按揭，精装交房。
项目邻近留仙洞地铁站，地段极具潜力。只是整个留仙洞总部基地建起来时间较久，项目位于正中间，前期受噪音灰尘影响大。
图中整大块空地都是总部基地范围，中间2栋是万科云城首批推出的公寓。
天悦南湾：
紧邻鼎盛金域世家，配套基本共享，但位置好一些，就在留仙洞地铁口，门口有公交站台，交通便利。前期推出的房源已售罄，后期还有部分公寓推出，具体时间未知。
宝能城：
大学城片区居民十分期待的一个项目，总建面约100万㎡，带14万㎡集中式商业能大大改善周边配套落后低端的现状，同塘朗城分别占据塘朗地铁站南北两侧，有望成为未来商业、人气集中区域。住宅定位偏高端，部分已出地面，首批预计下半年入市。
众冠时代广场：
位于留仙洞地铁口，临留仙大道，总建面约22万平的综合体项目，分A/B两座，A座为酒店及写字楼，B座为商务公寓，另配有大型商场，7.38的容积率偏高。项目建设进度较慢，2013年开工，今年3月路过时仍未出地面。
好了，四个代表片区都说完了，下面是南山其他片区的新盘信息。
华侨城+红树湾：
华侨城目前仅燕晗山苑和LOFT公馆在售：
燕晗山苑：
华侨城稀缺的拥有90平小户的新盘，共240套，5月底开的盘，目前还有部分90-230㎡2-4房在售，价格在7.2-7.3万/平。
项目邻燕晗山，临侨香路，3梯3户，高层山景视野好，部分可远眺海景；不过自身仅一栋单体楼，隔壁就是华侨城医院。
除去那些楼龄较老的房子，整个华侨城片区有90平以下的二手房其实很少，想对比的可以看看首地容御，在香山里的南侧，相比燕晗山苑有较大的园林和休闲空间，不过离地铁站有点远，生活配套也没有很方便。
LOFT公馆：
即锦绣花园四期，小区配套成熟，三梯两户板式结构，高层景观视野较好，低层视野受遮挡。
项目纯大户设计，去年9月开的盘，卖了也有一段时间了，目前平层已售完，还剩578平顶复，总价在6100万左右。
再看华侨城和红树湾的三个待售项目：
天鹅湖花园：
目前规划有两期，之前闹过维权，天鹅堡业主觉得华侨城擅自改了规划，将该地块建成超高层，最终华侨城妥协并降低高度。一期规划有317户，户型面积均在90平以上；二期带幼儿园，共478户。
目前部分已出地面，有个姑娘5月初拍的进度图
香山里三期：
华侨城西北片区2号地，总建面约12.38万平，由2栋3座超高层住宅组成（分1栋A/B座和2栋），共408户，容积率3.07，停车位607个，户型面积均在90平以上，具体信息未知。
深铁万科红树湾：
地铁红树湾站上盖，深圳湾超级总部基地范围内，由万科和深圳地铁联合开发，计划今年6月30日开工，2021年12月31日竣工。项目周边有中信红树湾、红树西岸等多个豪宅项目，邻欢乐海岸，总建面约42万平，商务公寓仅9万平，其余为办公、商业和酒店用地。
科技园+南头：
科技园目前仅有软件产业基地在售，南头有御林华府在售：
软件产业基地：
高新南低价公寓，主推41-104平的1-3房，均价3.3万/平带精装，周边聚集了百度、腾讯等多家企业总部大厦，邻近海岸城和科苑地铁站。不过购买有门槛，仅针对经过认证的高新技术企业和其员工购买。
这种特殊项目对比性不高，较低的价格是最大的优势。
御林华府：
荔香公园旁的豪宅，属南山实验学校南头小学和麒麟中学学区，周边生活配套成熟，精装现房，5月开的盘，6月7日已加推A座22套190平复式4房，前期还剩少量245平单证大户，均价8.6万/平。
项目自身没啥小区，户型有点不方正，且部分是双拼。
御林华府周边的几个二手房项目也还不错，同样是属于南山实验南头小学部和麒麟初中部的学区，价格比御林华府便宜。不过都是2002-2004年的房子，楼龄有10年以上。
再是两个待售项目：
华润城：
大体量旧改综合体，带万象城升级版本的“万象汇”商业，临高新园地铁站，属今年9月开学的九年制南山外国语大冲学校学区。首批于去年10月开盘，均价4.75万/平，预计本月中下旬加推1栋、2栋、6栋85-230平2-3房，吹风价6-6.5万/平。整个项目开发周期较长，前期入住的易受影响。
豪方天际花园：
位于中山公园北侧，开工好几年了，建设进度较慢，目前出地面10层不到。总建面约6万平，由6栋超高层住宅和1栋写字楼组成，预计下半年入市。
项目东侧有个批发市场，临近北环大道和平南铁路，可能会存在一定的噪音影响。
最后是南油片区：
南油目前仅荔海春城一个项目在售：
荔海春城：
位于大南山脚下，挨着荔林公园，环境不错，自身没什么配套，购物需走到花园城一带；临近西部通道，离公交站有一定距离，无地铁。
项目首批于2013年5月开盘，当时3.8万/平，今年5月底是在4.9万/平，6月初有过一次调价，目前均价5.4万/平，剩170平3+1房现房在售。
项目附近的城市山林同样位于大南山脚下，小区内休闲空间大，高品质园林，自带裙楼商业，居住比荔海春城舒适，但价格也高一些，目前二手房报价在6.5-7.3万/平。
南油的两个待售项目如下：
中熙君南山：
华达片区旧改项目，位于大南山脚，由5栋高层楼体组成，其中有1栋为保障房。共623套，保障房占146套。商品房部分主推83-160平平层及复式，以90平以下小户为主，目前正在海岸城巡展，近期将开放营销中心。项目附近有公交站台，暂无地铁。
属南油购物公园项目的第三期，凯德置业打造，前两期分别为公园道大厦和来福士广场，位于南海大道与创业路的交汇处，由商业、商务公寓和办公楼组成。其中，公寓主推90-190平2-4房，共243套。目前已开放营销中心，预计9月入市。
项目临南海大道和创业路交汇口，周边暂无地铁。
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