文：园长
保利湖光悦色开了，142㎡和200㎡，首开价格7.8-9.4万，比吹风价低，市场上一致说捡到便宜了。
真捡到便宜了吗？
200方园长认为是可以，这个面积段，市场没啥竞争，如果人不太想折腾比较清心寡欲，低密度一线看河是能满足需求的。
但是首开的142平，一边单位勉强侧边看河和土华村，另外一边直接看小区和工业区，按照均价8万算，也要1100-1200万了。
单价不高，总价高啊。
图自住，步行15分钟几乎都是村和工业园，图升值呢，附近旧改遥遥无期，也没啥概念。
指望着旧改蝶变的要有个心理准备，土华北面也就是湖光悦色东面是军区，军区是有涉密要求的，不能直接对向开窗，旧改设计第一是大问题，第二，土华文物古树很多，在政策不明朗，旧改慢下来的情况下，这个问题很棘手，只能等待新政策。
这个价格，有买家认为，没啥好挑手的。
1100-1200万，够不上天珺和琶洲南以及映澜台。就算预算多一些，也是有风险的，今年的备案价允许上调6%，现在政府对楼市态度是鼓励，按照琶洲南、天珺上期10万的价格算，140平总价如果上调6%，那约莫多得出了接近百万，还有可能买不到。
与其这样，不如选湖光算了，也在海珠，能确保买到，安全啊。所以，看到便宜还是捡了吧。
这话听着是有一点道理，但这个逻辑，必须是在市场上没有其他可选的对标才可以成立。
这个价格这个区间段想找点品质新房确实挺尴尬，但也不是找不到！
湖光142平自住和投资都不太靠，这个总价，为啥不去看同是海珠的中海观雲府的160平呢。
既然都是要挑自住，湖光的142占环境，观雲府占的就是成熟和便利，这两种还是有得PK的。
湖光走路15-18分钟走路能到地铁龙潭站，但是要穿越村景和快速路，观雲府则是2号线和广佛线双线地铁南洲站，通达性便利以及安全性，观雲府都要强过于湖光以及海珠其他楼盘。
看看观雲府和湖光悦色的自驾车30分钟可达半径范围。
观雲府的30分钟开车半径内，能到广州站，东站，鱼珠，大学城，万博，南站，白鹅潭。
湖光30分钟范围内，到达区域差不多，多了创新城，白云新城，少了南站，广州站和大坦沙。
但是地铁半径上，湖光就大大逊色了。由于湖光的区位，走路穿越地铁不太现实，因此考虑湖光的多半不会使用地铁。
但观雲府楼下就是南洲地铁站，不管是自驾还是地铁出行，是加分项。
观雲府的35分钟辐射地铁半径，可以涵盖白云新城，大坦沙，广州站，广州东站，华工，金融城，琶洲，珠城 ，南站，白鹅潭，以及佛山千灯湖。
交通的通达性，带来的其实是二手的关注度和购买力。
说人话就是，第一批接盘的二手客，是本地的地缘客户，而第二批，则是被概念吸引过来的附近就业中心的买房群体。
区域越红，概念越强，周边辐射的就业中心越多，接盘群体越多，跑出来的可能性越强。不理解的可以想一下，滨江东一线江景，为何这两年在市场毫无声息，反而是创新湾和琶洲受到追捧，就是因为流量时代，滨江东没有故事没有概念，只有本地的地缘客户，自然房价涨幅慢于概念区琶洲。
再看增长性。
湖光所在的板块，以大片绿地和生态为主，变量来源于旧改，但是旧改又极慢。
观雲府所在的南洲，确实不能自己得道，不过，双地铁，处在石溪和沥滘旧改的中间位，沥滘和石溪的旧改改完后，观雲府也能跟着一荣俱荣，鸡犬升天。
沥滘和石溪的旧改，虽然也要时间，但是进度和迫切性上还是远远超过于海珠其他村的。创新湾是海珠区政府的颜面工程，这两个村旧改的都是推进中，进度要比海珠其他快多了。
再看业主群体。
喜欢湖光的一定是图环境，业主年龄层会相对偏大，而买观雲府则是图方便和便利，中海打造的是城区的新贵社区风格，相对用户会更年轻。
业主喜欢折腾和不喜欢折腾的社区，区别还是会蛮大的。
两者户型对于用户的吸引差别也很大。
湖光的142平，也是L型阳台，但是L区是家政区（洗衣机设计在这边），无法利用。
而观雲府的160方，也是L型阳台，家政间设计在右边，L空间是可以利用作为茶室或者儿童玩乐区，每个房间的采光面很大，另外，这个户型会更讨好年轻人。大客厅和极致主卧户型，很胆大。
丨L型全明飘窗实景图，时长00:05
年轻人喜欢认同，喜欢彰显个性，喜欢自我的享受，会在自我需求摆在第一位。
抖音上有个段子，60后的爸妈，是什么好东西都给留给孩子吃。80后的爸妈，是什么都跟孩子一起吃，而90后的的爸妈，则是跟孩子抢着吃。
这个逻辑，大约是房子总是新一代来买的，所以索性针对新一代的喜好来做产品，设计十分大胆出位。
园长觉得，在未来的二手市场上，观雲的160，对于新一代的年轻人来说，可能会比较讨喜。
说回大平层。
核心市区的大平层未来价值是最抗跌的，土地财政终究会退出市场，房产税到来后，因为免征额的问题，大家会倾向于保留一套大户型居住，大平层会是大家未来终极的居住目标 。
既然是居住，那就意味着，放出来的单位不会太多。
市场是一个金字塔型，大家都会逐步往中心和上层挤，总会有跑出来的人，增城换黄埔，黄埔换天河，天河换珠城，珠城换大平层。
放盘量少，但需求多，供需失衡之下，价值就能捍卫。
所以，如果预算够，建议是尽量选择核心区占据稀缺资源不太有竞品的大平层的。
142平的湖光悦色，虽然单价低，但从短线和长线发展来看，变量都比较尴尬，如果是要在同价区间段内选，观雲府的160方论自住还是投资都是优过于湖光的142的。除非是对环境有极致要求的，园长还是建议大家结合自身的预算，需求和机会成本来做决定。
不过，观雲货量也不多了，具体喜不喜欢，还是看个人，大家还是要去看看，多选择，多机会。