大家好，我是观观。接下来几周，我会在粤港澳大湾区实地踩盘。
我打算每周调研一个城市，用我自己亲身体会，给大家找到一些大湾区的房产投资机会。
上一站，我们讲了深圳的情况，今天我给大家分享临深楼市的实地见闻。
临深是哪里？顾名思义，是指临近深圳，与深圳地理接壤的城市，即东莞和惠州。
调研后，我才发现，深圳人真的很爱这两个城市。
每逢周末，深圳人民都会去东莞松山湖和惠州大亚湾休闲度假。
在这里买房，简直再自然不过。
不过，深圳人买房，主要买在离深圳较近的区域。
东莞的长安和凤岗，惠州的惠阳和大亚湾，都紧挨着深圳。
所以这几个区域的房价都很高，普遍高于市平均水平。
可以说，深圳购买力，撑起了东莞和惠州的房价。
1
当然，具体来看，东莞和惠州的情况，还有点不太一样。
惠州完全依赖于深圳，但东莞并非如此。
今年上半年，东莞楼市表现相当亮眼，涨幅排名全国第5，部分周涨幅排名全国第一。
为什么东莞涨得这么猛？
和深圳有关，也和深圳无关。
和深圳有关的是，的确有不少深圳人跑到东莞买房，甚至有很多深圳大V都在炒作东莞。
东莞房价较高的片区里，滨海湾片区、松山湖片区和临深片区，都跟深圳有着千丝万缕的关系。
那么和深圳无关的地方是什么呢？
那就是：东莞已经形成自己的涨价逻辑。
上半年东莞上涨，除了有深圳资金拉动之外，还有两个原因：天价土拍和产业聚集。
要知道，一个城市房价上涨，通常都是从地王开始。
2020年，东莞一连出了好几个地王，很多知名的大房企都在东莞抢地，土拍热情一下点燃了大家的信心，于是房价立刻跳涨。
当然，除了土拍刺激，东莞房价上涨，主要还是因为这里有着强大的产业实力。
有产业，有高薪工作，所以才能彻底夯实房价。
由于靠近深圳，东莞承接了深圳产业转移的红利，华为、OPPO、顺丰等公司都落地东莞，而且近几年东莞第三产业GDP的占比也在逐步提升。
可以说，东莞楼市已经不完全依赖深圳购买力，本地的资金就已经足够。
东莞共有6个片区，其中最值得关注的，是以下4个片区：松山湖片区、临深片区、城区片区、滨海湾片区。
东莞楼市，目前房价最高的地方，是位于华为所在的松山湖片区。
很多外地朋友，都以为松山湖有个湖，其实那里只有一个松木山水库。
松山湖是一个泛称，指的是松山湖高新产业技术开发区。前几年由于华为入住，使得松山湖的名字被全国人熟知，现在绝对是东莞高新产业龙头的聚集地。
松山湖片区，目前是东莞房价最高的区域，部分房源的单价已经突破5万/平。
除了有华为产业链带动，这里本身就聚集着很多高收入人群。
而且松山湖招商局每年都会跑去各大城市招商引资，给到的政策福利都相当给力。
有高新产业，有高收入人群，所以这里不仅房价最高，而且涨幅也是东莞最快。
再来讲讲另外三个片区，临深片区、城区片区和滨海湾片区。
东莞的临深片区，主要是指凤岗、塘厦、清溪这三个镇。
其中，凤岗离深圳最近，紧邻着龙岗，开车去深圳非常方便，未来有地铁规划，楼盘也非常宜居。
最出名的楼盘，叫大运城邦，目前已经开到8期。
大运城邦离深圳，也就一条街的距离，楼下就有星巴克、麦当劳和生活商圈，居住起来相当舒适。
不少深圳人都住在这里，而这里二手房均价，也已经涨到3万多/平。
总的来看，东莞房价最高的两个区域，松山湖和临深，都与深圳的关系密不可分。
再来说说，城区片区。
城区片区是东莞的政治、经济、文化中心，东莞市政府就在这里，到2035年东莞市将会有12条地铁线路，其中半数左右都分布在东莞城区附近。
城区片区各类配套最为齐全，所以今年这里的房价涨幅也相当不错。
最后，说说滨海湾新区。
滨海湾新区，是长安镇海边的填海地块，现在仍是一片荒芜。
因为是填海区，规划成本更低，而且地段非常好，靠近前海和南沙，在大湾区A字形区域里，所以未来非常值得期待。
不过从居住的角度来说，滨海湾新区并不是一个好的选择，毕竟产业离成熟还有很长距离，周边配套设施也比较欠缺。
值得注意的是，最近东莞滨海湾新区的所有建设行为全部被暂停，有传言这里会被粤港澳大湾区统筹规划，其发展建设很可能会“放个大招”，让我们拭目以待。
总的来说，由于之前东莞二手房不限购，很多外地客户跑来东莞买房，所以上半年房价猛涨也有资金炒作的原因。
就在不久前，东莞住建局出台调控政策，保护本地刚需买房。
调控主要是针对非户籍人群，比如缴满1年社保才能买房，外地人只能买2套，但对本地购买力影响不大。
政策中杀伤力最强的是限售3年，预计新政后很多外地投资客都会重新评估资金成本。
很显然，东莞楼市接下来将面临降温。
2
说完了东莞，再来讲讲，惠州的情况。
惠州，被称为深圳的后花园。深圳很多公司团建，都会跑来惠州看海。
和东莞不同，惠州几乎完全依赖深圳购买力，很多新盘都是深圳买家在买。
那么深圳人最喜欢在惠州买什么样的楼盘呢？
答案是靠近深圳的海景新房，有地铁规划最好。
惠州距离深圳最近的，是惠阳和大亚湾，房价也是惠州最高。
深圳人爱买惠州的房子，主要还是因为惠州房价太便宜。
因为你想想看，深圳最东边的坪山也要3-4万/平，东莞临深片区差不多2-3万/平，而惠州房价最高还不到2万，想想就让人很心动。
在惠州买房，有个很明显的选筹逻辑，那就是：靠不靠近地铁？
具体还可以分成：靠近深圳地铁沙田站（在建）和靠近深圳地铁惠州延长线规划地铁口。
距离深圳近，是惠州楼盘最大的竞争力之一。
惠州人民最渴望的，是深圳14号线延长至惠州。
作为深圳东部的第二条城际快线，14号线最高时速能达到120公里/小时，未来一旦与惠州打通，惠州与深圳的距离将大大拉近，成为名副其实的大城市圈。
不过说是这么说，但深圳地铁14号线延长，已经喊了很多年，早先地铁14号线最开始深圳申报时，就连同惠州段一起呈报上去的。
但现在情况怎么样呢？结果依然还是没有下文。
为什么迟迟不动工？因为惠州还没能达到修地铁的标准。
根据2018年中央出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》规定，建设地铁的城市必须具备３项硬性指标：
1.城市一般公共财政预算收入在300亿元以上；
2.地区生产总值（GDP）在3000亿元以上；
3.市区常住人口在300万人以上。
惠州前两个要求已经及格，但在常驻人口上，离目标仍有几十万的差距，所以不是惠州不想修，而是国家不让修。
当然，这种情况今年后肯定会得到改善。
今年6月，惠州发布了《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》，全面放开落户限制，以后落户惠州非常容易，有房或者学历中专，就可以直接入户。
有了人口流入，惠州修地铁的进度，肯定会再次加快。
目前，惠州大部分楼盘，距离深圳最近地铁站，都有3-5km的距离，靠步行肯定不行，所以没办法享受深圳地铁的红利。
但即便是这样，这里的房价也能卖到1.2万/平以上，如果配套再好一点，甚至能卖到1.5万-2万/平。
除此之外，深圳14号线惠州延长线的地铁盘，也很受深圳人民的喜欢。
根据规划，惠州延长线有四个站：白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。
周边白云新城、万达商圈、淡水中心区和南站新城的房子也卖得不错，不过很多到地铁口都有一定距离。
惠州房价高不高，除了靠不靠近地铁，还看楼盘配套和开发商品牌。
一般来说，自带商业+配套齐全+品质开发商的楼盘，更能卖出高价，比如惠州著名楼盘龙光城、星河丹堤和卓越蔚蓝海岸等，就是商业、配套、学位和交通一应俱全，所以价格也会更高。
前面说过，惠阳和大亚湾，由于离深圳最近，最能享受到深圳外溢的购买红利。
惠阳之所以火，是配套相对成熟，距离深圳14号线的终点站沙田站非常近。
而大亚湾能火，除了靠近临深，还因为有滨海度假概念和产业实力在做支撑，这里不仅有海景房，还有超过40家500强企业在大亚湾区。
大亚湾，真的很受深圳人喜欢。
前段时间，深圳调控政策出台，楼市直接陷入冰封，而惠州楼市刚好相反，变得比之前更加炙热。
不久之前，位于惠州大亚湾西区的富康锦绣壹号（5期）开盘，项目主力户型为建面89-116㎡2-3房，带装修，均价23000元/㎡，开盘的248套房源，在短短的5分钟内全部售罄。
据销售人员介绍，最近几周内，深圳客户至少比之前翻了一倍，可见深圳人有多爱惠州！
所以，惠州房子想卖得快，只要关注深圳人的口味就好，靠海有地铁离深圳近大开发商，这样的新盘在惠州根本不愁卖。
不过，说了这么多，惠州楼市其实也有几个致命的缺点。
最大的问题，是惠州几乎只有新房，二手市场相当弱。
惠州面积是深圳的4倍，每年惠州新房卖出15-17万套，而二手交易量只有4-5万套，说明新房才是惠州的主流产品。
由于惠州面积过大，新房供应量过多，这就导致未来你在惠州买房后，涨了想卖也很可能没人接盘。
惠州的朋友跟我说，只有惠城老城区配套不错的学位房才有二手市场，其他的基本卖不动。
而且惠州人口较少，常驻人口没到300万，产业实力也相对一般，不像东莞制造业这么强大，这间接导致惠州严重依赖深圳的购买力。
至于海景房，本质上属于旅游地产的范畴，很多深圳人每逢周末会跑来惠州来住民宿，这几年由于供应量太多，赚钱行情也相对一般。
走进惠州，你会发现到处都在建房子，很多时候我都会想，这些新盘到底要卖给谁？
不过不管怎么说，上半年惠州新盘依然卖疯了，可以说也是一波小牛市，仔细品品也是非常神奇。
3
总的来说，虽然深圳调控，带动了临深楼市的发展，但从投资上来看，这里并不是最好的选择。
为什么？
对于东莞来说，由于上半年东莞已经涨完一波，再加上最近刚有调控政策出台，现在冲进去很可能会被套在高位，资金机会成本很高。
而对于惠州，更多都是深圳人在买，外地朋友没必要跑过去当“接盘侠”，虽然以后地铁延长后，是会有一波涨幅，但谁能知道会等待多久呢？
即使你是想买房养老，但也不一定急着现在就去“送钱”。
本质上讲，这两个城市的底层投资逻辑，就是深圳购买力外溢。
楼市好不好，还得看深圳脸色。
现在深圳局势不明朗，很多人还在观望，等着8月底的经济特区40周年大礼包，期待能有一个奇迹。
如果利好超越预期，那么资金会想办法回流深圳，而如果利好一般，则购买力还会继续外溢，扩散到其他城市。
我会觉得，如果是投资，可能还有更优解。
因为东莞与深圳的价差并不明显，而且刚刚又被严格调控，肯定要横盘夯实一段时间，而惠州不确定性太多，其中90%以上的楼盘没有任何投资价值，买入很可能就被套牢。
大湾区内，肯定有更值得投资的洼地。
接下来，我会继续踩盘，广州、佛山和其他城市，给大家带来最一线的投资认知，大家有什么问题和想法，欢迎在留言区评论，我们一起交流探讨...
以上是正文，来自观观。
如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。