罗湖区是深圳改革开放以来发展的起始点。深圳最开始的发展的区域是罗湖区，罗湖区可以算得上深圳真正的主城区，当年罗湖区繁荣的时候，福田和南山还是西郊的荒野。一条深南大道往西延伸，后来才开辟了西部区域发展，奠定了向西发展福田和南山的基础。
如今的福田已成为深圳的政治和金融中心，是深圳的地标区域，对外形象展示的窗口，站在莲花山顶的观光平台上可以俯瞰整个深圳主城区的天际线。南山区也在近十多年内快速崛起成为深圳的科技之城，这里遍地都是高科技企业，南山区成为深圳GDP增长的火车头。
罗湖区作为深圳最早的建成区之一，其发展相对滞后于南山和福田，是多重因素综合作用的结果，我觉得主要是由以下几个方面原因考虑：
一、历史定位与政策红利的变迁
1、改革开放初期的核心地位
罗湖是深圳经济特区的起点，依托罗湖口岸成为连接香港与内地的枢纽，早期以商贸、物流和消费为核心（如国贸大厦、东门老街）。但这一优势随着深圳城市扩张和政策重心转移逐渐弱化。
2、政策资源的西移
福田：1990年代被定位为市级行政、文化中心，市政府迁入后带动了金融（CBD）、会展（会展中心）等高端服务业发展。
南山：受益于1996年高新区设立及2000年后“科技立市”战略，叠加前海自贸区（2010年）、粤港澳大湾区规划（2017年）等国家级政策倾斜，形成“科技+金融+海洋经济”的复合驱动。
二、产业升级与结构差异
1、罗湖：传统产业转型困境
依赖商贸、房地产、低端制造业，缺乏高附加值产业。
土地资源枯竭（开发强度超90%），城市更新成本高企，难以吸引新兴产业落地。
2、福田：金融与总部经济高地
深交所、平安金融中心等标志性载体吸引全球500强区域总部，金融业占GDP比重超40%。
河套深港科技创新合作区（2017年）进一步强化科创要素。
3、南山：科技创新生态闭环
从蛇口工业区（1979年）到粤海街道（华为、腾讯、大疆），形成“基础研究+技术转化+产业集群”链条。
2022年南山区GDP超8000亿元，战略性新兴产业占比超60%。
三、地理空间与城市规划
1、土地资源限制
罗湖面积仅78.75平方公里，且多为建成区；南山（187.5平方公里）和福田（78.66平方公里）通过填海（前海、后海）和旧改释放更多空间。
2、交通枢纽地位变化
罗湖口岸重要性下降，福田高铁站（2015年）、深圳湾口岸（2007年）分流跨境人流；
南山拥有蛇口港、深圳湾超级总部基地，与前海共同构成“西进”战略支点。
四、人口结构与人才吸引力
南山区：常住人口平均年龄33岁，受过高等教育人口占比超45%，科技企业集聚形成“人才磁场”。
罗湖区：老龄化率（14.3%）高于全市均值，产业空心化导致年轻人口外流。
五、城市更新速度与模式差异
罗湖旧改受制于产权复杂、容积率限制，进度缓慢（如蔡屋围项目历时超10年）；
福田通过CBD建设快速实现土地价值重构，南山则通过“工改工”（如大冲村改造为华润城）实现产城融合。
发展差距的四个维度对比
维度 | 罗湖 | 福田/南山 |
政策导向 | 早期口岸经济 | 金融/科创国家战略 |
产业动能 | 传统商贸停滞 | 金融+科技双轮驱动 |
空间潜力 | 接近饱和 | 填海扩容+旧改释放 |
人口结构 | 老龄化加剧 | 年轻高知人口持续流入 |
总之，目前发展现状来看，罗湖与南山和福田比较已存在发展不平衡的差距，未来罗湖需依托深港口岸经济带和消费枢纽定位寻求突破，罗湖区在创新能级和资源配置上增加改变一定会和福田南山一样成为深圳强区三巨头齐头并进。